賃貸住宅経営は、他の事業と比べて長期に渡り安定した収入が見込めます。また、投下資本の利回りの面からも高い収益性を期待することが出来ます。
賃貸住宅用地として利用されている土地・建物は、駐車場や遊休地と比べて、固定資産税や都市計画税が軽減され、相続税の課税評価額も低くなります。
土地の診断をはじめ、建築企画、入居者の募集や管理などは住宅メーカー・不動産仲介業者などに委託できます。また、法律や税務などについても的確なアドバイスが受けられます。
【収益＋固定資産税の節税効果】〜小規模土地を活用した賃貸住宅〜
住宅用の土地は、面積に応じて固定資産税や都市計画税が特例によって減額される場合があります。特に200m2以下の土地は減額割合が大きく、お得です。
| 土地の種類 | 限度面積 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|---|
| 非住宅用地 | − | − | − |
| 一般住宅用地 | 200m2〜 | 1/3 | 2/3 |
| 小規模住宅用地 | 〜200m2 | 1/6 | 1/3 |
では本当にお得なのか、次の例でシミュレーションしてみます。
敷地面積 ：約47坪（約155.3m2）
建物規模 ：約38坪
間取り ：1DK×4世帯
建築費 ：約3,350万円
更地 |
駐車場（6台） | 賃貸住宅（1LDK×4世帯） | ||
|---|---|---|---|---|
| A.賃料収入 | 賃料収入 | 0 | 144万円 （12万円/月） |
432万円 （36万円/月） |
| B.支出 | ローン返済（年） | 0 | 0 | 187万円 |
| 固定資産税 都市計画税（年） |
106万円 （土地） |
106万円 （土地） |
43万円 （土地・建物） |
|
| 手取り収入（A-B） | ▲106万円 （▲8.83万円/月） |
38万円 （3.16万円/月） |
202万円 （16.8万円/月） |
|
| 活用前との差額 | − | 144万円 （12万円/月） |
308万円 （25.67万円/月） |
|
相続税は、対象となる財産評価によって大きく変わります。現金や有価証券で所有しているより、不動産で、しかも賃貸住宅を建築することにより、大幅に相続税評価を下げることができ、相続税対策になります。
| 宅地の種類 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 特定事業用宅地等 | 〜400m2 | 80% |
| 特定居住用宅地等 | 〜240m2 | 80% |
| 小規模宅地等 | 〜200m2 | 50% |
【１億円で購入した更地に、１億円で賃貸住宅を建築した場合の相続財産評価額の変化】
〜相続人が妻・子供二名の場合〜
| 賃貸住宅を建てる前 | 賃貸住宅を建てた後(賃貸物件の建築) | |
|---|---|---|
| ●現金1億円 ●更地1億円 |
所有資産 | ●賃貸住宅 ●貸家建付地 |
| ●現金1億円 ●土地1億円 |
相続税評価額 | ●貸家4200万円 ●貸家建付地7900万円 |
| 計 2億円 | 軽減される税額 −7900万円 |
計 1億2100万円 |
家族構成やその他の資産状況にもよりますが、資産を現金や更地のまま所有している場合と比べて、賃貸住宅を建築した場合、相続税評価額は、数百万〜1000万円程度の差が生じます。
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